Un presupuesto de reforma de piso es útil cuando permite comprobar tres cosas: qué se va a ejecutar, cómo se ha medido y qué queda fuera. Un total sin mediciones ni límites de alcance puede parecer preciso, pero deja abiertas decisiones que después se convierten en cambios, retrasos o extras.
Esta guía explica qué datos debe recoger el reformista, cómo ordenar demoliciones, instalaciones y acabados, y cómo presentar un ejemplo revisable. Las cantidades y precios del caso son ficticios: sirven para mostrar el método, no para estimar el precio de una obra real.
Qué debe recoger el reformista antes de presupuestar
Antes de asignar precios, registra la fuente de cada dato. Puede ser una visita, un plano, un croquis, una fotografía o una hipótesis pendiente de confirmar. Como mínimo, conviene recoger:
- Identificación del piso: dirección o código interno, planta, superficie útil y construida cuando estén disponibles.
- Distribución: estancias, alturas, perímetros, huecos y zonas que no se reforman.
- Estado existente: acabados, instalaciones visibles, humedades, daños y elementos que deben conservarse.
- Alcance solicitado: redistribución, cocina, baños, instalaciones, carpinterías, pavimentos y pintura.
- Calidades: modelos definidos, rangos previstos o partidas aún pendientes de elección.
- Suministros del cliente: qué compra el propietario y quién asume transporte, recepción, almacenamiento y roturas.
- Condiciones de obra: vivienda ocupada o vacía, horarios, acceso, ascensor, protección de zonas comunes y retirada de residuos.
- Documentación: planos, permisos, autorizaciones y requisitos de la comunidad o del edificio que deban comprobarse.
- Plazo y fases: fecha deseada, hitos, trabajos incompatibles y dependencias con terceros.
- Incertidumbres: instalaciones ocultas, soporte bajo revestimientos y cualquier dato que sólo pueda confirmarse al abrir.
Si falta una medición, no la sustituyas por un cero. Déjala como pendiente, explica qué se ha supuesto y define cuándo se verificará.
Cómo separar alcance, mediciones y precio
Cada partida debería responder a cuatro preguntas: qué trabajo describe, qué incluye, cómo se mide y qué precio se aplica a esa unidad. Mantener esas capas separadas ayuda a revisar el presupuesto sin reescribirlo por completo.
| Partida | Unidad | Medición | Incluye | No incluye |
|---|---|---|---|---|
| Demolición de pavimento | m² | Superficie neta afectada | Levantado, carga y traslado interior | Canon o gestión exterior si se valora aparte |
| Nueva instalación eléctrica | ud o lote definido | Puntos, circuitos y cuadro descritos | Mecanismos de la gama indicada y pruebas | Luminarias decorativas si las aporta el cliente |
| Pintura interior | m² | Paredes y techos con criterio de huecos | Preparación acordada y manos de acabado | Reparaciones profundas no visibles |
Una partida por “reforma completa” concentra demasiadas decisiones. En cambio, dividir en capítulos permite cambiar una cantidad, una calidad o una exclusión sin perder la trazabilidad del conjunto.
Capítulos habituales de una reforma integral de piso
- Preparación y protecciones: implantación, protección de elementos conservados y zonas comunes.
- Demoliciones y residuos: desmontajes, levantados, carga, transporte y gestión según el alcance acordado.
- Albañilería y redistribución: tabiques, rozas, recrecidos, ayudas y reparación de soportes.
- Fontanería y saneamiento: redes, llaves, desagües, aparatos y pruebas.
- Electricidad y climatización: cuadro, circuitos, puntos, mecanismos y equipos incluidos.
- Revestimientos y pavimentos: preparación, material, colocación, juntas y remates.
- Carpintería: puertas, armarios, ventanas y herrajes según medición.
- Pintura y acabados: preparación, superficies, sistema y color.
- Cocina y baños: muebles, encimeras, sanitarios, griferías y conexiones, diferenciando suministro y montaje.
- Pruebas, limpieza y entrega: comprobaciones, documentación final y repaso de incidencias.
Ejemplo ficticio: presupuesto de un piso de 72 m²
Supongamos un piso ficticio de 72 m² con salón, cocina, dos dormitorios y un baño. La reforma mantiene la distribución general, renueva instalaciones y acabados, y se ejecuta con la vivienda vacía. No se han detectado daños estructurales y el mobiliario de cocina se presupuestará por separado.
Las siguientes mediciones se han creado sólo para explicar el cálculo:
| Concepto | Cantidad | Unidad | Criterio |
|---|---|---|---|
| Protección e implantación | 1 | lote | Accesos, ascensor y elementos conservados descritos |
| Demolición de pavimentos y revestimientos | 72 | m² | Superficie afectada medida en plano |
| Tabiques y trasdosados | 96 | m² | Longitud por altura, con huecos deducidos |
| Instalación de fontanería | 1 | lote | Cocina y un baño según puntos enumerados |
| Instalación eléctrica | 1 | lote | Cuadro, circuitos y puntos descritos |
| Revestimiento de baño | 24 | m² | Paredes netas según criterio de huecos |
| Pavimento interior | 75 | m² | Superficie neta más merma de colocación identificada |
| Pintura de paredes y techos | 210 | m² | Superficie neta a tratar |
| Puertas interiores | 7 | ud | Hojas, cercos, herrajes y colocación descritos |
Cálculo ilustrativo
| Partida | Cantidad | Precio unitario ficticio | Importe |
|---|---|---|---|
| Protecciones e implantación | 1 lote | 950,00 € | 950,00 € |
| Demoliciones y retirada interior | 72 m² | 18,00 € | 1.296,00 € |
| Tabiques y trasdosados | 96 m² | 34,00 € | 3.264,00 € |
| Fontanería según puntos definidos | 1 lote | 4.200,00 € | 4.200,00 € |
| Electricidad según puntos definidos | 1 lote | 3.900,00 € | 3.900,00 € |
| Revestimiento de baño | 24 m² | 52,00 € | 1.248,00 € |
| Pavimento interior | 75 m² | 42,00 € | 3.150,00 € |
| Pintura | 210 m² | 9,50 € | 1.995,00 € |
| Puertas interiores | 7 ud | 260,00 € | 1.820,00 € |
| Coste directo del ejemplo | 21.823,00 € | ||
| Costes indirectos ilustrativos · 8 % | 1.745,84 € | ||
| Base de coste estimada | 23.568,84 € | ||
| Reserva ilustrativa para incertidumbres · 7 % | 1.649,82 € | ||
| Base de trabajo del ejemplo, sin impuestos | 25.218,66 € | ||
En este ejemplo, 72 × 18 = 1.296; 96 × 34 = 3.264; 75 × 42 = 3.150; 210 × 9,50 = 1.995; y 7 × 260 = 1.820. La suma de partidas es 21.823,00 €. El 8 % ilustrativo sobre esa suma es 1.745,84 €, y el 7 % sobre 23.568,84 € es 1.649,82 €.
Los porcentajes no son recomendaciones ni precios de mercado. En una oferta real, cada coste indirecto, reserva, margen e impuesto debe responder al criterio de la empresa y al alcance concreto. No presentes una reserva interna como trabajo ejecutado: explica su tratamiento y cómo se regularizará.
Cómo documentar incluidos y excluidos
Un presupuesto profesional no sólo enumera lo que incluye. También limita lo que no se ha podido valorar. Un bloque de alcance puede quedar así:
| Incluido | Excluido | Pendiente de confirmar |
|---|---|---|
| Protección de ascensor en horario acordado | Refuerzos estructurales no descritos | Estado de soportes al retirar revestimientos |
| Retirada de residuos de las partidas contratadas | Electrodomésticos aportados por el cliente | Modelo final de griferías y sanitarios |
| Pruebas de las instalaciones renovadas | Trabajos fuera del piso | Requisitos definitivos de la comunidad |
Cuando aparezca un cambio, compáralo con esta versión del alcance. Describe la variación, su medición, el efecto económico y la aceptación antes de incorporarla al presupuesto revisado.
Errores frecuentes al presupuestar una reforma de piso
- Presupuestar desde una superficie global: los m² del piso no sustituyen las mediciones de paredes, techos, huecos o instalaciones.
- Mezclar unidades: una cantidad en m² no puede multiplicarse por un precio definido por unidad o por lote.
- Olvidar desmontajes y remates: sustituir un elemento suele requerir retirar, proteger y reparar encuentros.
- Dar por conocido lo oculto: el estado bajo un pavimento o dentro de un tabique debe figurar como incertidumbre hasta verificarse.
- Duplicar costes: transporte, residuos o medios auxiliares no deben aparecer en una partida y repetirse después sin explicación.
- Usar “calidad media” sin definición: indica prestaciones, referencias o una cantidad provisional claramente identificada.
- No versionar: cada cambio de alcance o precio necesita fecha y versión para saber qué oferta está vigente.
Lista de revisión antes de enviar la oferta
- El piso, la versión y la fecha están identificados.
- Las estancias y superficies afectadas coinciden con el alcance.
- Cada partida tiene descripción, unidad, cantidad y precio.
- Las deducciones y mermas siguen un criterio escrito.
- Los suministros del cliente están separados de los del reformista.
- Protecciones, residuos, accesos y limpieza están incluidos o excluidos de forma expresa.
- Las instalaciones ocultas y demás incertidumbres están documentadas.
- Los importes por partida, capítulos y total concilian.
- El presupuesto explica impuestos, vigencia, condiciones de pago y tratamiento de cambios.
- Se conserva una copia exacta de la versión enviada.
Del ejemplo al presupuesto de tu obra
Empieza con las mediciones reales, agrupa las partidas por capítulos y añade precios cuya fuente y fecha puedas identificar. Puedes ampliar el método con la guía para hacer un presupuesto de obra y revisar cómo estructurar un presupuesto de reforma de cocina.
Con el programa de presupuestos de obra de Planhopper puedes organizar presupuestos por capítulos y partidas, trabajar con cantidades y revisar el documento antes de compartirlo.
