Las 8 etapas de un proyecto de construcción, paso a paso

Respuesta corta: las 8 etapas de un proyecto de construcción son planificación, diseño, permisos, preconstrucción, adquisición, construcción, finalización y posconstrucción. Cada fase de la obra termina con algo concreto: un alcance cerrado, un presupuesto, una licencia, un acta, unos pedidos, unas certificaciones, un certificado final y un acta de recepción. Abajo tienes qué pasa en cada etapa y una lista de control para no pasar a la siguiente con cabos sueltos.

«Etapas» y «fases» de una obra se usan como sinónimos. En una obra de edificación con proyecto las ocho se ven con claridad; en una reforma pequeña algunas se solapan (diseño y presupuesto van juntos y las compras se hacen sobre la marcha), pero el orden es el mismo. Lo útil para una constructora o un reformista es saber qué tiene que estar decidido, firmado o pedido antes de avanzar, porque muchos sobrecostes y retrasos vienen de una fase que se dio por cerrada sin estarlo.

En obras de edificación, la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) define los agentes: promotor, proyectista, constructor, director de obra y director de la ejecución de la obra; los dos últimos forman la dirección facultativa. En una reforma sin proyecto, muchas de esas funciones las asume la propia empresa con su cliente.

1. Planificación

Se decide si la obra tiene sentido: objetivos, alcance, presupuesto objetivo, plazo y viabilidad. Para quien va a construir, es también el momento de decidir si presenta oferta y con qué margen. El error típico es dejar el alcance en una conversación: todo lo que venga después se hará sobre una base que cada parte entiende distinto. Si es una vivienda, repasa antes qué entra en los presupuestos de casas de obra nueva.

Lista de control

• Alcance escrito: qué se hace, qué no y qué queda por decidir.
• Presupuesto objetivo del cliente y margen que necesitas.
• Plazo y fechas que no se pueden mover.
• Visita al sitio con fotos y medidas básicas.
• Quién es el promotor, si habrá proyecto y quién dirige la obra.

2. Diseño

Se pasa de la idea a documentos que se pueden medir: planos, especificaciones, mediciones y presupuesto por capítulos y partidas. En edificación, el Código Técnico de la Edificación (CTE) permite desarrollar el proyecto en dos fases: un proyecto básico, suficiente para pedir la licencia municipal pero no para empezar a construir, y un proyecto de ejecución, que define la obra completa.

Las mediciones de obra tienen que salir de la misma versión de planos que el presupuesto. Para montarlo, sigue cómo hacer un presupuesto de obra o parte de una de las plantillas de presupuesto, y calcula gastos generales, beneficio industrial e IVA con la calculadora de precio de venta de obra.

Lista de control

• Planos en una versión fechada; las mediciones salen de esa versión.
• Presupuesto por capítulos y partidas, con unidades coherentes con la medición.
• Ninguna partida a 0 y capítulos que suman lo que dicen.
• Gastos generales, beneficio industrial e IVA aplicados en el resumen.
• Calidades definidas o marcadas «a elegir» con un importe previsto.

3. Permisos

El artículo 5 de la LOE establece que la construcción de edificios, las obras que se ejecuten en ellos y su ocupación necesitan las licencias y autorizaciones administrativas que procedan según la normativa aplicable. Qué trámite corresponde depende del tipo de obra y del ayuntamiento, así que conviene consultarlo en la planificación, no al final del diseño. Revisa también permisos auxiliares, como la ocupación de vía pública para un contenedor o un andamio.

Lista de control

• Trámite confirmado con el ayuntamiento para este tipo de obra.
• Documentación presentada completa.
• Licencia o autorización concedida y archivada con la obra.
• Condiciones de la licencia trasladadas al planning y al presupuesto.
• Permisos auxiliares: vía pública, contenedores, grúas.

4. Preconstrucción

Es la preparación del arranque: se ajusta el planning de obra, se organiza la seguridad y salud, se replantea y se prepara la zona de trabajo (desbroce, vallado, accesos, acometidas provisionales y acopios).

El Real Decreto 1627/1997 obliga al promotor a que se elabore un estudio de seguridad y salud cuando se da alguno de sus supuestos (por ejemplo, un presupuesto de ejecución por contrata de 75 millones de pesetas o más, unos 450.759 €, o más de 500 jornadas de mano de obra) y un estudio básico en el resto. Cada contratista elabora su plan de seguridad y salud, que se aprueba antes de empezar, y presenta la comunicación de apertura del centro de trabajo. Si interviene más de una empresa, o una empresa y autónomos, el promotor designa un coordinador de seguridad y salud. La LOE prevé además que constructor, director de obra y director de la ejecución firmen el acta de replanteo o de comienzo.

Lista de control

• Planning con inicio, hitos y dependencias entre oficios.
• Plan de seguridad y salud aprobado antes de empezar.
• Comunicación de apertura del centro de trabajo presentada.
• Coordinador de seguridad y salud designado si hay varias empresas o autónomos.
• Acta de replanteo o de comienzo firmada, si hay dirección facultativa.

5. Adquisición

Se contratan subcontratas y proveedores y se piden materiales y equipos. En reformas suele solaparse con la ejecución, pero lo que tiene plazo de entrega largo (carpintería, ventanas, cocina) hay que pedirlo aquí. Compara las ofertas de proveedores con el mismo alcance; si las recibes en BC3, puedes comparar presupuestos BC3 partida a partida. Deja cada compra en un pedido de compra para cruzarlo después con albarán y factura.

Lista de control

• Cada capítulo tiene asignado quién lo ejecuta.
• Ofertas comparadas con el mismo alcance y las mismas unidades.
• Pedidos con precio, cantidad, plazo y lugar de entrega.
• Materiales con plazo largo pedidos con margen sobre el planning.
• Coste comprometido comparado con el presupuesto, por capítulos.

6. Construcción

Es la ejecución según el proyecto y el planning. Según el CTE, la dirección facultativa realiza el control de recepción de productos (con la documentación de los suministros, como la hoja de suministro, el certificado de garantía y, cuando corresponde, el marcado CE), el control de ejecución y el control de la obra terminada. Las instrucciones de la dirección se anotan en el Libro de Órdenes y Asistencias, y las de seguridad y salud, en el libro de incidencias.

La parte económica son las certificaciones: cómo gestionar las certificaciones de obra te ayuda a medir lo ejecutado sin duplicados. En paralelo, controla los gastos de la obra cada semana.

Lista de control

• Avance actualizado frente al planning.
• Materiales recibidos con albarán y documentación revisados.
• Órdenes de la dirección anotadas y ejecutadas.
• Cambios del cliente valorados y aprobados por escrito antes de hacerlos.
• Certificación del periodo medida sobre lo ejecutado.
• Coste real comparado con el presupuesto cada semana.

7. Finalización

Se prueban las instalaciones, se terminan acabados, se recorre la lista de repasos y se limpia. En edificación, la fase se cierra con el certificado final de obra, que firman el director de obra y el director de la ejecución; el CTE indica que se le adjunta la descripción de las modificaciones hechas con la conformidad del promotor. Es también el momento de cerrar números y, si la obra se ha desviado, identificar la causa del sobrecoste antes de la factura final.

Lista de control

• Pruebas de instalaciones hechas y documentadas.
• Lista de repasos recorrida con el cliente y cerrada.
• Limpieza final y retirada de medios auxiliares.
• Certificado final de obra firmado, si hay dirección facultativa.
• Medición final y liquidación preparadas, con extras valorados.

8. Posconstrucción

Según el artículo 6 de la LOE, la recepción es el acto por el que el constructor entrega la obra al promotor y este la acepta, con o sin reservas. Se documenta en un acta firmada al menos por ambos, que recoge las partes, la fecha del certificado final, el coste final de ejecución material, las reservas con su plazo de subsanación y las garantías exigidas al constructor. Tienes la diferencia entre ambos documentos en acta de recepción y certificado final de obra.

Salvo pacto en contrario, la recepción debe producirse en los treinta días siguientes a la terminación acreditada en el certificado final, y se entiende hecha tácitamente si en ese plazo el promotor no manifiesta reservas o rechazo por escrito. Desde la recepción corren los plazos del artículo 17: un año para defectos de acabado (del constructor), tres para los de habitabilidad y diez para los estructurales.

Lista de control

• Acta de recepción firmada, con reservas y plazo de subsanación.
• Reservas subsanadas y recogidas en un acta aparte.
• Documentación entregada: proyecto con modificaciones, instrucciones de uso y mantenimiento y garantías.
• Liquidación final aceptada y facturada.
• Costes reales archivados por partida para afinar el próximo presupuesto.

Preguntas frecuentes

¿Cuáles son las fases de una obra de construcción?

Planificación, diseño, permisos, preconstrucción, adquisición, construcción, finalización y posconstrucción. En una reforma pequeña algunas se solapan, pero el orden se mantiene.

¿Cuándo hace falta un estudio de seguridad y salud?

Cuando se da alguno de los supuestos del artículo 4 del Real Decreto 1627/1997; en el resto de obras, un estudio básico. En ambos casos, cada contratista prepara su plan de seguridad y salud antes de empezar.

En el programa de presupuestos de obra de Planhopper preparas el presupuesto de la fase de diseño por capítulos y partidas, aplicas el margen o recargo que necesitas y compruebas los totales antes de enviarlo. Con tu cuenta tienes bancos de referencia (CYPE, BEDEC y PREOC) para recorrer por categorías y llevar partidas a tu presupuesto. Antes de enviar un BC3, pásalo por el revisor BC3 o sigue la guía para revisar un presupuesto de reforma.